دریافت روزنامه امروز
آخرین اخبار
چالش های مردم وبنگاهدار؛ در گفتگو با محمدرضا رخشانی رییس صنف بنگاههای املاک زاهدان

چه کسی پاسخگوی چنین قیمت های لجام گسیخته ای در بازار مسکن است؟
آیا چهار چوبی برای تعیین قیمت ملک و اجاره بهاء در ایران وجود دارد ؟
طبق نرخنامه برای معامله ی یک خانه به قیمت یک میلیارد تومان حق الزحمه بنگاه حدود یک میلیون و هشتصد هزار تومان است

اشاره:
این روزها همه در فکر درآمدهای دوم و سوم هستند شاید بتوانند از پسِ هزینه های سرسام آور زندگی برآیند. همسایه ای دارم که تاکسی اش را در خانه پارک کرده و بنزینش را می فروشد با این توجیح که توان کارکردن ندارد، او از کنار حیاط خانه اش یک اتاق ۴×۳ جدا کرده و بنگاه املاک زده، دوست وهمکار فرهنگی من هم قبل از آمدن کرونا می گفت: مجوز بنگاهی دست و پا کرده ام و عصرها و تابستان ها که کلاس ندارم می نشینم و کار می کنم، آن یکی دوستم هم که پسرش تازه سربازیش تمام شده، می گوید: برای پسرم یک بنگاه املاک زده ام تا روی پای خودش بیایستد.
اما راستی مگر بنگاهداری یک شغلِ کامل نیست؟ مگر این کار تخصصی نمی خواهد؟ مگر نه اینکه کلید خانه ی مردم، پول جیبشان و بخش عظیمی از پول کشور در همین فضای مسکن صرف می شود؟؟
پس چگونه است که به شغلی اینچنین پُراهمیت تا این اندازه راحت مجوز می دهند، کافیست شما تابعیت ایران و سواد خواندن و نوشتن داشته باشید، مکان و شرایط شما هم مهم نیست، بفرمایید!! مجوز صنف بنگاه املاک بگیرید!!! به همین راحتی؟!
آیا همین نگاه ساده انگارانه و نبود قوانین مناسب در فضای خرید و فروش و اجاره ی ملک درکشور، باعث چنین هرج و مرجی دربازار مسکن نیست؟؟ چه کسی پاسخگوی چنین قیمت های لجام گسیخته ای در بازار مسکن است؟ چگونه این قیمت ها تعیین می شود؟ آیا چهار چوبی برای تعیین قیمت ملک و اجاره بهاء در ایران وجود دارد؟
اساساً بنگاه های املاک، امین مردم هستند یا دست در جیب مردم می کنند؟ آیا با اطلاعات درست سعی در پیشرفت مالی و آرامش اقتصادی مردم دارند یا با سوء استفاده از شرایط ، جیب خودشان را پُر می کنند؟
در این فرصت و برای رسیدن به پاسخ برخی از این پرسش ها به سراغ محمدرضا رخشانی رییس صنف بنگاه های املاک زاهدان رفتم، در صورت تمایل این گفتگو را مطالعه کنید.

برای شروع از صنف بنگاه های املاک بیشتر به ما اطلاعات بدهید و بفرمایید اصلی ترین کار بنگاه های مسکن چه مواردی است؟
صنف مشاورین املاک وتهیه مسکن یکی از صنوف مهم و حساس جامعه است که مجری بزرگترین بخش سرمایه گذاری مردم و دولت در بخش مسکن بوده و بهترین مکان جهت رفع نیازمندیهای مسکن درجامعه است ، این صنف حقوقی وخدماتی می باشد که براساس مدرک تحصیلی و تخصص و تجربه و تعهدی که قانون تبیین کرده انجام وظیفه می نماید، اهم وظایف متصدیان این صنف ارائه اطلاعات مسکن و ارزش منطقه ای املاک به متقاضیان و درخواست کنندگان در رابطه با خرید، فروش، رهن واجاره می باشد.
مشتری به دفترمشاور املاک مراجعه وملک خودرا با قید مشخصات در اختیار مشاورین املاک قرار داده که دردفتر املاک ثبت و خدمات بازدید ازاملاک ومنازل مشتری و کارشناسی ومشاوره حقوقی و کارشناس ارزش انجام می گیرد و در صورت معامله، دعوت از طرفین جهت توافق و اخذ اسناد و مدارک لازم واحراز هویت طرفین براساس کارت شناسائی و تائید اسناد ومدارک از وظایف اصلی مشاورین املاک می باشد و درصورت توافق و درخواست طرفین، تنظیم مبایه نامه ی اجاره وتصمیم مفاد حقوقی قراردادها وگاها انجام کارهای نقل وانتقال سند یا فسخ قراردادها به عهده مشاوراملاک می باشد.
ممنون از توضیحات دقیق شما، جناب رخشانی درحال حاضر به نظر می رسد تعداد بنگاه های سطح شهر بسیار زیاد است و هر روز هم زیادتر می شود با توجه به حساسیت این شغل، که سرمایه و اعتماد مردم را می طلبد، آیا صدور مجوزها در بستر قانونی و مناسبی صادر می شود؟
باید عرض کنم مشاورین املاک تحت پوشش سازمان صمت و نظارت اصناف می باشند و قانوناً باید مجری قوانین نظام صنفی باشند، به همین دلیل براساس قوانین صنفی موجود کافیست متقاضی سواد خواندن و نوشتن داشته باشد و با همین مدرک اولیه می تواند مجوز بگیرد، که این خود یکی از آسیب های جدی این صنف می باشد، زیرا موارد ضروری دیگری از جمله داشتن مدرک حقوقی و تخصصی و فنی ساختمان و یا گزینش اجتماعی و شخصیِ متناسب با حساسیت این صنف در کانون صنفی درنظر گرفته نشده است، جالب اینجاست بانوان نیز براساس قوانین نظام صنفی می توانند مجوز فعالیت بنگاه اخذ نمایند به شرط اینکه مباشر معرفی نمایند .
موارد فوق طبق قوانین صنفی می باشد و هیچگونه سنخیتی با یک شغل حساس ومهم حقوقی ندارد، واقعیت این است که این صنف باید تحت پوشش ونظارت سازمان های حقوقی از جمله سازمان ثبت واسناد یا دادگستری همانند وکلا و دفاتر اسناد رسمی قرار می گرفت، چرا که یک مشاور املاک از منازل و محل سکونت مشتریان که خانواده در آن سکونت دارد بازدید می کند، بنابراین نیاز به گزینش اخلاقی و اجتماعی دارد و کلید مکانهای تجاری و مسکونی، حتی با اموال و اثاثیه آنها را در دست دارد و همچنین اسناد وسایر اوراق بهادار را در گاوصندوق دفتر بنگاه نگهداری می کند که نیاز به تائید صلاحیت امانتداری دارد، از طرفی قراردادی که بین طرفین تنظیم می گردد دارای مواد و تبصره های حقوقی ومدنی است که نیاز به اطلاعات و سواد حقوقی دارد. ازطرف دیگر تخصص فنی هم برای کار لازم است زیرا که خانه ها و اماکن مختلف طی درخواست مشتری مورد بازدید و کارشناسی قرار می گیرد، بنابراین داشتن اطلاعات فنی و تخصصی ساختمان هم ضروری است.
بسیار خب، دقت کنید این شغل درچند جنبه نیاز به تخصص دارد، اما متاسفانه در قانون نظام صنفی هیچکدام از این موارد در نظر گرفته نشده است، گاهاً مشاور املاک هیچگونه غرضی نداشته ولی ناآگاهانه مشکلات حقوقی و کیفری برای طرفین قرارداد بوجود می آورد و یکی از دلایل اختلاف وحجم زیاد پرونده های مطروحه درشعبات دادگستری به همین دلیل، یعنی عدم اطلاع حقوقی طرفین قرارداد و مشاور املاک می باشد.
البته طی سالهای اخیر دستورالعملهای جدیدی از طرف اداره ثبت اسناد و معاونت پیگیری ازجرائم، جهت جلوگیری از این آسیب ها در صنف مشاورین املاک ابلاغ شده که آنها هم به دلیل عدم نظارت کافی تاکنون اجرائی نگردیده و تنها مورد اجرایی مطالعه ی یک یا دو کتاب حقوقی در زمان دریافت مجوز است که مطمئناً با آنها اطلاعات فرد کامل نمی گردد و اگر هم مفید باشد فقط کمکی برای تنظیم قراردادها می کند. به نظر این حقیر مشکل اساسی همین تخصصی نبودن افراد است که آن هم باید با تغییر قانون به صورت ریشه ای حل شود .
بسیار خوب یعنی شما معتقدید که هم مشکلِ عدم وجود قانون مناسب برای صنف داریم و هم مشکلِ اجرای همان قوانینی که وجود دارد؟ در ادامه ی همین بحث برای من خیلی عجیب است که انگار در صنف شما هیچ محدودیتی برای تعداد و مکان راه اندازی بنگاه هم نیست ! یعنی ما می بینیم در یک خیابان چندین و چند بنگاه املاک وجود دارد و بدون شک این مسئله باعث رقابت های ناسالم و به خاطر سود بیشتر باعث بالا بردن کاذب قیمتها برای مسکن می شود، آیا در قانون تأکیدی بر فاصله ی مشخص یا تعداد بنگاه ها در شهر یا در یک خیابان ومحله نشده ؟
درقانون نظام صنفی هیچگونه محدودیتی درمورد رعایت حریم صنفی و سقف وتعداد وجود ندارد که این موضوع باعث رکود بازار و حتی نارضایتی اعضاء این صنف ومشکلات حقوقی در محاکم قضائی نیز گردیده و درهمین رابطه معاونت محترم پیشگیری از جرم طی چندین جلسه دستورات لازم جهت رفع مشکل را ارائه کرده که امیدوارم مفید باشد، اما از نظر تعداد بنگاه ها عرض کنم در حال حاضر در شهر زاهدان ۷۷۰ نفر مجوز کسب دارند و حدود ۳۰۰ متقاضی در نوبت جواز کسب می باشند که بیشتر متقاضیان دارای سواد و مدارک دانشگاهی مرتبط با این شغل نیستند، البته امتحان جواز تخصصی از طریق مرکز آموزش دادگستری انجام گردیده است که درصورت ورود به این صنف تعداد متقاضیان به بیش از ۱۰۰۰ واحد صنفی می رسد، حال سئوال من از مسئولین محترم این است که آیا امکان نظارت و کنترل این تعداد برای صنف و نهادهای نظارتی وجود دارد؟آیا افرادی که بدون مدرک حقوقی و تخصصی وارد این صنف می گردند این صنف را دچار بی نظمی و مردم را دچار مشکل نخواهند کرد؟ آیا به بهانه ی ایجاد اشتغال، فقط و فقط مجوز دادن به افراد، بدون در نظرگرفتن شرایط شغلی و تبعات این اقدام ، پاک کردن صورت مسئله نیست؟
در حقیقت این سئوالهای مشترک بنده وشما از مجموعه ی صنعت، معدن و تجارت استان از نظر صنفی و قوه ی قضاییه به عنوان ناظر است، اما در ادامه جناب رخشانی آن چیزی که به هرحال به صنف شما بصورت مستقیم بر می گردد، این است که مردم شکایت دارند و می گویند بسیاری از قیمت گذاری های کاذب و بالابردن مبلغ اجاره خانه و قیمت مسکن بوسیله ی همین بنگاه های املاک انجام می شود، آیا در این مورد نظارتی وجود دارد؟
با این دیدگاه که بنگاهدارها باعث زیاد شدن قیمت اجاره و مسکن می شوند موافق نیستم، زیرا از نظرمن اقتصاد یک مسئله ی جهانی است و در دنیای اقتصادِ خرد وکلان افزایش یا کاهش قیمت و بهای محصول یا کالا به عرضه وتقاضای آن و همچنین به قیمت مصالح و موادی که در آن به کار رفته بستگی دارد بدین معنی درصورت ثابت ماندن قیمت مصالح و بالاترین عرضه ی مسکن نسبت به تقاضا، یقیناً قیمت با کاهش مواجه می گردد و برعکس، با توجه به اینکه زمین نه صادراتی است نه وارداتی ، سیاستگذاری و برنامه ریزی نقش اصلی را در قیمت مسکن ایفا می کند و واگذاری زمینهای سازمان ها و ارگان ها از جمله شهرداری به قیمت روز می تواند عرضه را زیاد و قیمت مسکن را پایین بیاورد، البته قیمت سرسام آور مصالح ساختمانی در سالهای اخیر که تا ۳۰۰ درصد افزایش یافته و حق اخذ پروانه کار و خدمات شهرداری هم بسیار بالاست و همه ی اینها از موارد دیگری است که به افزایش قیمت در بخش مسکن دامن می زند، اما درمورد عدم تأثیرگذاری بنگاهها برروی قیمت ها مثالی می زنم که منظورم روشن تر شود: ببینید با راه اندازی و ثبت نام پروژه مسکن مهر و افزایش عرضه در کشور، قیمت مسکن از سال ۸۶ تا ۹۱ راکد بود و هیچگونه افزایش محسوسی را مشاهده نکردیم به قول معروف رکود مسکن مشهود بود و مشاورین مسکن در این ۵ سال نتوانستند حتی ده درصد تاثیر در افزایش قیمت داشته باشند و فقط نظاره گر بودند. بنابراین باید گفت مشاورین املاک فقط انتقال دهنده ی اطلاعات مسکن به مشتری ها هستند ولی قیمت توسط مالکین و موجرین تعیین و به مشاور املاک ابلاغ می گردد. باور بفرمائید گاهاً مالکین برخلاف توجه مشاورین املاک بین ۲۰ تا ۸۰ درصد نرخ ملک خود را بالا برده و به بنگاه می سپارند و به هیچ وجه به تذکر و کارشناس متصدی بنگاه توجهی ندارند و در صورت اصرار متصدی املاک به تعدیل قیمت یا اجاره، کلید را از بنگاه گرفته و به بنگاه دیگری می سپارند!! واقعیت این است .در مجموع به نظر می رسد در ایران بیش از حد لزوم در بخش مسکن سرمایه گذاری می شود و این خوب نیست، طبق آماری که وجود دارد طی چهل سال گذشته بالاترین جابجایی پول بین مردم در کشور از مسیر خرید و فروش ملک و زمین انجام شده، پس می توان گفت ما در مورد مهمترین بخش جابجایی پول در کشور در حال گفتگو هستیم. در صورتیکه دست اندرکاران اقتصادی کشور بتوانند زمینه ی مناسب جهت سود آوری سرمایه های سرگردان جامعه به وجود آورند و دربخش های بورس، تولید، صنعت، کشاورزی ، صادرات و … سود بیشتری نصیب سرمایه گذاران گردد یقیناً مردم ثروت خود را به بخشهای دیگر هدایت خواهند کرد و این به نفع مردم و کشور است و حتی باعث اقتصادی کشور هم خواهد شد درغیر اینصورت بخش عظیمی از سرمایه های سرگردان و مازاد به دلیل سودآوری، امنیت و نداشتن سند معتبر به بخش معاملات مسکن تعلق خواهد گرفت که اغلب متاسفانه پول و ثروت مردم در زیر زمین دفن می گردد و در این میان فقط افراد دلال وسودجو کسب درآمد می کنند.
به نظر این حقیر علاوه بر فعال نمودن بخش های کلان اقتصادی، یکی دیگر از راهها این است که محدودیت در انتقال سند و شعارِ «هر نفر یک خانه» را باید به صورت جدی دنبال کنیم و بسیاری از زمین های بایر در سطح شهر را که سالهای متمادی بدون استفاده مانده، اخطاریه به مالکین صادر گردد و ظرف دو سال یا بسازند یا به قیمت روز به اشخاص سازنده واگذار نمایند. و در صورت عدم تمکین از طریق مقامات قضائی زمینهای فوق به قیمت کارشناس دادگستری فروخته ومبلغ آن به حساب مالکین که اغلب خارج ازکشور می باشند واریز گردد تا هم قیمت تعدیل گردد و هم شهر آباد شود و هم مردم صاحب خانه گردند و خدمات شهری در حاشیه شهر افزایش پیدا کند.
بسیار خوب اگر موافقید برگردیم به سراغ موضوع خودمان، توضیح شما هم تایید میکند که قیمت های موجود در بازار مسکن به صورت دلخواه و بدون هیچ معیار مشخصی اعلام می شود. و بدون تردید برای این بازارِ بدون قانون، مراکز ذیصلاح باید قانونی طرح کنند تا مردم از این سردرگمی نجات پیدا کنند و بدانند وقتی به سراغ ملکی می روند حدود قیمت چقدر است. بطور مشخص می توان گفت قانونی برای تعیین قیمت ها وجود ندارد … حتی در مورد نرخنامه هم شرایط همین است؟ چون این مورد هم ظاهراً چندان قانونی انجام نمی شود؟ و بنگاهها به صورت دلخواه دستمزد دریافت می کنند
در این مورد خوشبختانه صنف بصورت مشخص نرخنامه ای دارد که سالیانه اعلام می شود و بنگاهدار موظف به رعایت نرخنامه است که اگر تخلف انجام شود از طریق بازرسی سازمان صمت، اصناف و اتحادیه امکان پیگیری و شکایت وجود دارد، حتی اماکن و تعزیرات هم همراه ما هستند، اما چند نکته هم در این مورد لازم است عرض کنم، به عنوان مثال فروشنده به دلیل عجله ای که در فروش دارد ، پیشنهاد چند برابری برای حق بنگاهدار می دهد، یا خریداری که پیشنهاد چند برابری برای خرید زودتر به بنگاهدار می دهد ، شرایط را به سمت نادرستی پیش می برند و یا آن مراجعه کنندگانی که بدون مطالعه ی نرخنامه اقدام به پرداخت حق بنگاهدار می کنند و زمینه ی زیاده خواهی را بوجود می آورد باعث این مشکلات می شوند، به هرحال من پیشنهادم برای همه اطلاع دقیق از نرخنامه و پایبندی به قوانین و اخلاق است.
البته جناب رخشانی متاسفانه همکاران شما خیلی از روی نرخنامه کار نمی کنند والبته نرخنامه ی مصوب شما کمی پیچیده هم هست و احتیاج به کشف دارد چون بصورت پلکانی نوشته شده، به هرحال بدنیست برای انتهای گفتگو چند نمونه از نرخنامه را به زبان ساده برای مردم بنویسیم تا بدانند بصورت حدودی وقتی معامله ای میکنند چقدر باید پول پرداخت کنند.
از طریق نرخنامه شما دقیقاً می توانید قیمت حق الزحمه ی بنگاه را حساب کنید اما به صورت حدودی چند مثال می زنم:
برای معامله ی یک خانه به قیمت ۵۰۰ میلیون تومان حق الزحمه بنگاه حدود یک میلیون و پانصد هزار تومان می باشد
برای معامله ی یک خانه به قیمت یک میلیارد تومان حق الزحمه بنگاه حدود یک میلیون و هشتصد هزار تومان است و برای اجاره هم به صورت توافقی حدود دویست هزار تومان می باشد، البته این را اضافه کنم که اولاً: این رقم برای کاری انجام می شود انصافاً کم است و همکاران من از این مبلغ رضایت ندارند، دوماً: توافقات بین طرفین معامله وبنگاه می تواند متفاوت باشد و با نظرات خودشان پیش رود و از طرفی این قیمت ها مربوط به حال حاضراست ودر نرخنامه ی جدید طبعاً تغییر خواهد کرد.با تشکر از وقتی که گذاشتید جناب رخشانی، به نظر می رسد توصیه به رعایت قانون واخلاق برای پایان گفتگوی ما بسیار مناسب باشد، چرا که به هرحال امکان سوء استفاده از مال و ناموس و جان مردم در همه ی شغلها وجود دارد و اگر اخلاق و قانون مدنظر افراد نباشد با جامعه ای هرج ومرج زده روبرو خواهیم بود. سپاس ازشما.
من هم امیدوارم به سمت شرایط بهتری پیش برویم از شما و همکارانتان هم سپاسگزارم.

نظر دهید







تمامی حقوق این وبسایت متعلق به روزنامه زاهدان میباشد.
طراحی توسط نی زار